厦门大力推进TOD保障性租赁住房项目

名词解释 TOD

TOD（Transit-Oriented Development），是一种以公共交通为导向的开发模式，这种模式的核心在于将居住、商业、办公、文化、教育等多种城市功能集成在一个紧凑的区域内，通常是以公共交通站点为中心，以400米至800米半径范围建立的综合性的社区。

厦门日报讯（记者 林钦圣 袁舒琪 通讯员 吴越 邢晓颖）昨日下班时分，市民刘立婷选择步行下班。她在集美软件园三期上班，又租住在集美软件园TOD·地铁公寓，从公司步行回公寓，仅需15分钟，“步行上下班，这种日子让人舒心”。

记者从厦门地铁投资公司了解到，从集美软件园TOD·地铁公寓目前租住情况来看，像刘女士这样，工作地点和生活地点均在集美软件园三期的群体约有85%。集美软件园TOD·地铁公寓堪称“职住平衡”的新样本。

“公寓在地铁上盖，楼下就是地铁站，出行方便。”刘立婷对TOD地铁公寓非常满意，“公寓宽敞明亮、设施齐全，有空调、有洗衣机，还可以做饭。”

更令人艳羡的是，她的好几位邻居是大学同学，“今年毕业后，我们都选择留厦，都选择了地铁公寓，还都住在同一楼层，彼此串门的时候就像回到了大学时光。”

良禽择木而栖，人才近悦远来。厦门市委市政府高度重视新市民、青年人住房问题，努力筑好“暖心巢”，托起“安居梦”。厦门抢抓国家推进发展保障性租赁住房战略机遇，在全国率先出台《关于加快发展保障性租赁住房意见》，系统谋划、精准施策，并于2022年起全面发力，加快发展保障性租赁住房，加速住房保障和供应体系建设，将发展保障性租赁住房工作纳入城市发展战略，匹配全市人口增长、产业发展需求。

为此，厦门统筹空间、产业、交通等要素，创新、规模化实施TOD配建保障性租赁住房。按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的TOD开发理念，结合轨道线路建设时序、年度土地出让计划等，通过轨道TOD成片开发、城市更新等探索多种开发模式，多渠道推动保障性租赁住房项目投资建设。

“TOD配建保障性租赁住房，可以让新市民、青年人便捷地享受到就近就业机会和公共服务。”市住房和建设局相关负责人表示，对需求日趋多样化的年轻人群体来说，城市早已不是一个地理坐标那么简单，更是一种精神气质、生活方式的融合。可以想象，一个个轨道上的租住社区，将在轨道客流、商流和智慧流的带动下，高效联动，突破时间成本带来的壁垒，推动实现城市生活职住平衡。

地铁上盖、拎包入住、配套齐全

搭建“让青年乐居”的综合租住社区平台

“公寓的位置很好，离地铁站近，周末出去玩很方便，现在公寓楼下的商业街也非常热闹。”邱女士是湖里公园TOD·地铁公寓的租户。之前她租住在附近的长租公寓，在社交媒体上看到人才公寓的信息后，看房后便毫不犹豫地选择了搬家。邱女士说，选择搬来TOD地铁公寓，还看重国企物业管理的安全性和服务品质。

TOD保障性租赁住房以轨道交通站点为核心，配置商业、办公、教育、医疗系列优质资源，打造15分钟便民生活圈，将便捷的交通与舒适的居住社区完美结合，为城市新青年、新市民开启租住新时代，打造一种全新的轨道生活方式。

公共交通导向一体化，是TOD的最大优势之一。湖里公园TOD公寓项目紧邻地铁3号线华荣路站和湖里公园站，轻松畅链火炬园、创新园等各大办公场域；集美软件园TOD公寓项目深入集美软件园三期A、B区中心腹地，举步通达办公场所，同时借助地铁上盖优势，打造TOD慢行体系，让租户通过连廊、通道即可无风雨归家。

TOD保障性租赁住房同时衔接厦门人才引进政策中“五年内五折租房”政策，通过挂牌人才公寓，对符合政策的人才按类别、层级可申请免费入住，促进引才留才。以湖里公园TOD公寓项目为例，凡满足政策的人才提交申请后,可按相应层次免费入住 A类、B类、C类不等的人才公寓房,免费期限最长2年。湖里公园TOD·地铁公寓的租户邱女士告诉记者，享受厦门C类人才租房的优惠政策后，“每个月只要800多元的租金，性价比很高。”

除优质硬件外，优质的TOD公寓物业服务，也是吸引租户入住的一大亮点。厦门地铁恒泰公司副总经理陈建丽介绍，恒泰公司不仅通过物业触点满足用户需求，提供优质的基础物业服务，还始终践行“厦门地铁不止地铁”的主题理念，致力于将租户的出行与生活方式相结合，聚焦公寓垂直用户的场景和需求，用“地铁票”来链接地铁生态内的吃喝玩乐行，“让每个住进来的人，都能感受到地铁社区的暖心服务。”

财税、金融等支持政策多措并举

打造“让青年安居”的城市住房支持体系

早在2021年7月20日，厦门市人民政府办公厅便在全国率先出台《关于加快发展保障性租赁住房意见》，并相继出台系列配套文件,制定主体培育、要素保障、项目认定、信息发布、租金评估等24项制度举措。

厦门地铁投资公司副总经理吴迪介绍，在综合考量国土空间规划、轨道沿线区域和目标区域产业需求及发展趋势基础上，发挥轨道交通枢纽的节点支撑作用。目前，TOD保障性租赁住房入市运营近0.32万套（间）。

租赁住房建设和运营，普遍面临初期投入大、回报周期长、融资成本高的问题。TOD保障性租赁住房项目如何破解这一难题？

吴迪表示，TOD保障性租赁住房项目在建设、税收、运营等方面均得到大力支持。TOD保障性租赁住房项目用地实行单列，简化项目认定流程；国家税务总局陆续出台相关支持性政策，极大地助力租赁住房发展，同时在税费方面，住建局及各级税务机关也进行了优惠政策的传达及精准的指导；运营方面，执行民水民电民气标准、免收城市基础设施配套费等，切实降低项目运营成本。

“这些政策举措含金量高、力度大，缓解了当前保障性租赁住房发展面临的一些压力，也让更多新市民和青年人租得到、租得起、租得好。”吴迪表示，集美软件园、湖里公园 TOD 公寓等项目获政府补助资金及支持，助力项目推进与质量提升。

在多重政策支持下，厦门地铁投资公司还积极探索建立租赁房源分级优化策略及动态调价体系,根据市场淡旺季周期特征、来访转化率等数据，动态提升TOD公寓项目运营效率。

吴迪介绍，湖里公园TOD项目于2023年底正式对外招租，在传统公寓淡季且横跨春节的情况下，今年一季度实现1369套房间满租；集美软件园TOD项目于今年4月1日正式对外放租，1811套房间在3个月内实现全盘满租。目前,厦门地铁TOD已营运项目的租户续租率等方面，均优于行业平均水平,持续走出市场“独立行情”。

为了让租住者留得下、住得安。厦门地铁TOD还建立了多维度服务评价机制,从产品、服务、配套、氛围跟踪租户的触点体验，不断提升租住满意度。湖里公园TOD公寓项目和集美软件园 TOD公寓项目均引入多项智能化设备，门禁采用人脸识别及AI视觉识别系统，为租户筑起安全屏障；提供24小时客服热线，无论是房屋维修、设备故障、租住服务、个性化需求等，经营团队都将及时响应。

从一间房到一座城

打造“让青年美居”的TOD时代

TOD将给厦门带来怎样的改变？TOD保障性租赁住房项目让市民“一瞥”TOD在城市公共空间打造方面的特色与优势，借此更好地理解TOD的公共属性。

什么是真正意义上的TOD模式？厦门地铁投资公司总经理薛峰解读，比较常见的就是地铁上盖项目。地铁站与商业体、住宅融为一体，业态更加丰富、配套也更为完善，不仅有利于提高土地利用率，也可以缓解用地紧张的问题。

目前，厦门地铁TOD共持有6个项目。在这6个项目中，厦门地铁TOD进一步细分成5大业态，包括酒店、住宅、公寓、商业以及办公。薛峰表示，将TOD理念和实践扩展到厦门岛内外，可以带动人口、居住、就业、土地、产业等要素的合理配置，引导跨岛发展，进而提升城市发展的速度，实现高质量发展。

薛峰说，TOD不同于简单的地铁上盖物业，传统地铁上盖物业仅将地铁作为一种导流手段，吸引的是随机性消费行为；而TOD模式则是将轨道交通与周边不同业态无缝衔接，将项目作为一个行程中的目的地来打造，是一种带有目的性空间模式。

以厦门地铁TOD租住公寓为例，除房屋租赁外，集游乐、购物、餐饮、休闲等功能为一体，全面为地铁生活赋能，一站式满足城市新青年们对于美好生活的向往。

“我们一直认为，TOD保障性租赁住房不只是保租房。我们也一直在不断地思考，除了保租房，城市新青年、新市民还需要什么？我们能提供什么？”薛峰说。

因此，厦门地铁TOD在项目中开展配套设施、公共服务、文化供给的“适青化”改造升级，在公共区域配置更多服务设施，利用公寓首层公共区开辟专属性、多元化的青年公共活动空间。如湖里公园 TOD项目配套5500平方米的商业街——TOD锦悦里，以“我的世界”为主题，像素化风格，满足租户休闲、消费、娱乐、社交的一站式需求；集美软件园TOD项目配套的商业街区——TOD锦悦天地，以“80日环游地球”为设计灵感，延续嘉庚建筑风格，突出南洋风情，让租户下楼即享吃喝玩乐一站式体验。

“厦门地铁TOD将持续探索以TOD模式重塑城市空间形态，积极推动‘由建设地铁向建设城市转变’和‘由经营地铁向引领城市发展转变’，一步步把人民对美好生活的向往变为现实，真正让新青年、新市民在厦门实现‘此心安处是吾乡’。”薛峰说。

名片

湖里公园TOD·地铁公寓

湖里公园TOD·地铁公寓项目位于湖里区湖里大道与华泰路交会处，邻近地铁3号线湖里公园站和华荣路站，作为区域内首个公寓+商业的综合社区，项目围绕新湖里、新青年和新生活，规划保障性租赁住房1369间（套），主力户型为建筑面积31平方米的标准单身公寓，并配套建设5500平方米潮流商业街区，营造专属年轻人生活、工作的消费空间，同时充分利用轨道交通优势，打造TOD综合青年租住社区。2023年底正式开放入住。

集美软件园TOD·地铁公寓

集美软件园TOD·地铁公寓项目位于地铁1号线集美软件园站，是集酒店、商业、办公、公寓、地铁为一体的大型地铁上盖综合体项目，与地铁1号线无缝衔接，规划保障性租赁住宅1811间（套），主力户型为建筑面积31平方米的标准单身公寓和45平方米的舒适单身公寓。项目自带3.4万平方米厦门首个南洋风主题化商业配套，填补集美软件园商业空白，商务社交场景生活配套及餐饮一应俱全，依托TOD超级底盘，打造面向青年白领、企业员工、商务差旅人士等社会群体的TOD综合租住社区。2024年4月正式开放入住。